在2023年二季度，中国物流地产市场的租赁活跃度整体偏弱，但部分行业的需求依然稳健，尤其是在华南地区的部分城市，跨境电商对于高标仓储空间的需求依然处于上升期。在供应方面，二季度新增供应在多个城市进一步走高，并推升市场空置率。市场租金表现在需求弱复苏加之大量新增供应的影响下整体承压，但不同城市及城市内不同板块间的租金表现分化加剧。我们预计下半年更为显著的新增供应将进一步影响整体物流市场的空置率和租金走势。

整体物流市场复苏偏弱，各城市间复苏强度分化

【资料图】

在仲量联行定期追踪的24个物流市场中，2023年上半年共录得净吸纳量209万平方米，虽然高于去年同期水平，但是仍显著低于上半年558万平方米的新增供应。由于宏观经济复苏强度和节奏的不确定，大部分租户采取维持现状的租赁策略，对于新租布局或扩租计划较为谨慎。与此同时，各城市的复苏强度存在分化。其中，佛山、东莞、西安和苏州四个城市共录得110万净吸纳量，占本季度净吸纳量的57%。

上半年，来自部分新兴行业的租赁需求保持活跃。其中，跨境电商在华南非保税物流仓储市场中表现十分亮眼，相关企业目前依然保持了较快的发展与扩张节奏，其对于仓储空间的需求正处于上升期。比如，上半年三家头部跨境电商企业在广州、东莞和佛山三市合计租下了逾60万平方米的非保税仓储空间，显著推动了市场去化。在长三角地区，我们观察到两家头部光伏面板企业在嘉兴共租赁超过5万平方米的面积。与此同时，来自汽车整车企业及其零部件的租赁需求在西安持续发力，上半年共录得约6万平方米的新签租赁成交。

新增供应仍处于高位，短期内空置率持续承压

2023年二季度，全国物流地产的新增供应仍保持高位。在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，共录得310万平方米项目完工入市，环比出现明显上涨，且显著高于2022年和2021年同期水平。2023年上半年共录得558万平方米新增供应，与2022年上半年同期相比增长69%。受整体需求减弱的影响，大量新增供应也进一步推高整体物流市场的空置率。

2023年下半年的新增供应或将持续走高，我们预计仍有超过850万平方米的新增供应在年内完工入市。部分城市非保税物流仓储市场的空置率将继续面临上行压力，业主可能需要面对愈发激烈的市场竞争。受大量新增供应集中入市的影响，我们注意到部分业主为了提前吸引优质租户，抢占市场份额，选择加快施工进程，减轻因新增项目扎堆入市加剧市场竞争所带来的负面影响。

随着物流用地稀缺资源属性的日益显著，政府对工业及物流仓储用地的投资强度、税收等要求正在不断强化。在各地政府的政策推动下，更多的仓储+厂房混合型项目在近期逐渐入市，为仓储与制造业的有机结合带来更多的可能。此类混合型物业可满足轻加工的产业需求，因此可以吸引制造业相关租户入驻，满足政府对于落税、投资强度的要求。我们注意到，此类混合型物业在某些市场正逐步受到市场关注，并催生部分制造业租户的升级需求。

去化压力持续挤压租金表现

在二季度，由于整体物流市场需求端的弱复苏，加之新增供应持续处于高位，使得市场租赁压力加大，尤其是对于近期完工项目去化压力显著加剧。具体来看，在仲量联行定期追踪的24个高标物流仓储市场中，本季度共有13个市场录得租金环比负增长。

尽管多个城市的租金在去化压力的影响下呈现不同程度的下跌，但华南及长三角地区部分城市的租金仍保持稳定。其中，二季度东莞、无锡、佛山、苏州、深圳和上海的租金同比增长在1.5%至3.8%之间。

我们预计，在今年下半年大量新增供应集中入市的影响下，部分业主，尤其是近期新竣工项目的业主在议价时或将处于更为不利的地位，导致整体租金增长的空间在下半年继续承压。其中，在新增供应集中的子市场，租金表现将显著承压，但在新增供应有限且成熟的子市场，租金增长预计将保持相对稳定。

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